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En esta oportunidad quisiera tratar un tema en el que pareciere existir cierta confusión en lo concerniente al origen de la obligación que permite resarcir los perjuicios, alimentada, al parecer, por la sensación de injusticia que, aparentemente, puede revestir tal situación. “Injusticia” que en absoluto tiene tal connotación, por cuanto no se trata de negar la existencia y correspondiente indemnización de daños, sino de identificar de forma correcta la fuente que permita restablecer el derecho lesionado. Me refiero a las vicisitudes presentadas entre el momento en que el juez decreta la terminación del contrato de arrendamiento, junto con la correspondiente restitución del inmueble por parte del arrendatario y el momento en que, efectivamente, este último realiza tal entrega.  

El proceso de restitución de inmueble arrendado se encuentra regulado en el artículo 424 del Código de Procedimiento Civil y, como su nombre lo indica, se trata de un proceso establecido con el fin de que el arrendatario, en razón al incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, restituya el bien inmueble y, de paso, se dé terminación al negocio jurídico en torno al cual se originó el debate. Es decir, la razón de ser del proceso de restitución de inmueble arrendado es, principalmente, la de que el arrendador vuelva a obtener posesión real y material sobre el bien, más allá de que, a través de la sentencia, el contrato de arrendamiento se dé por terminado. Hago bastante hincapié en este último punto por cuanto la el proceso en comento no se estatuyó para regular aspectos del contrato de arrendamiento distintos a su devolución. Dicho de otra forma, la orden judicial de dar por terminado el contrato obedece a una simple consecuencia derivada del verdadero fin del proceso, la restitución del inmueble.  

Ahora bien, ¿hasta qué momento se puede afirmar que el contrato de arrendamiento estuvo vigente en el tráfico jurídico? La respuesta no parece ser tan clara para algunos. Si el acuerdo de voluntades en comento finalizó, no por el plazo establecido en el mismo, sino por disposición judicial (sentencia) pues claro resulta entonces que el contrato tendrá vigencia hasta el momento en que la sentencia que decreta su expiración quede firme; ni un día antes ni un día después. Entonces surge la siguiente pregunta ¿hasta cuándo el arrendador puede solicitar al arrendatario el pago de cánones de arrendamiento?, ¿hasta el momento en que feneció el contrato? O ¿hasta que el arrendatario restituya efectivamente el bien inmueble? Para dar respuesta a la pregunta es preciso tener presente la precisión hecha en líneas pasadas: el proceso sub examine tiene como objetivo primordial restituir el inmueble, NO zanjar cuestiones de responsabilidad contractual, más allá de la entrega del bien. En consecuencia, el arrendador únicamente podrá solicitar el pago de cánones de arrendamiento hasta el momento en que la sentencia quedó en firme y no, como erróneamente algunos consideran, hasta el momento en que se restituya el inmueble.

¿Cuál es el argumento que permite realizar la anterior afirmación? No es más que una simple remisión a la fuente que genera la obligación, en este caso, de cancelar un canon de arrendamiento; es decir, el contrato. Por lo tanto, si mediante sentencia se dio finalización al negocio jurídico que generaba la obligación de cancelar el valor del canon, no le es dable al arrendador exigir el cumplimiento de obligaciones respecto de un contrato que ya no existe. Tampoco es aceptable pensar que, una vez terminado el contrato en comento, surgió a la vida jurídica otro contrato entre las mismas partes y respecto del mismo bien de forma tácita, habida consideración que las partes no tienen ningún ánimo en contratar. ¿Querría el arrendador volver celebrar un contrato de arrendamiento con el arrendatario a quien tuvo que iniciarle un proceso de restitución de inmueble arrendado? Naturalmente que no. En consecuencia, no existiría el susodicho acuerdo de voluntades que le permitiera al arrendador cobrar, una vez terminado el contrato mediante sentencia, los cánones de arrendamiento 

Ahora bien, lo anterior no quiere decir que entre el momento de la ejecutoria de la sentencia y la entrega efectiva del inmueble no se causen daños por la entrega retardada del inmueble. Por supuesto que existen. No obstante, la fuente de la obligación del resarcimiento de los perjuicios ya no obedece al incumplimiento de un contrato (por cuanto ya no existe), sino al incumplimiento de una orden judicial. 

En punto de esta clase de perjuicios, podría el arrendador echar mano de la teoría de la pérdida de la oportunidad o también llamada del chance, a fin de demostrar que el propietario del bien estaba en tal posición que debido a la actuación intencional del ahora ocupante le ha impedido obtener la ganancia de un dinero que, en un curso normal de los hechos, probablemente hubiera obtenido. Sin embargo, se itera, no es correcto cobrar cánones de arrendamiento por cuanto el acuerdo de voluntades que lo permitía ya fue extraído del tráfico jurídico.

Fijémonos entonces cómo la fuente de la obligación, en este nuevo escenario, correspondería a la pérdida del chance y no al incumplimiento de un contrato, más allá de que el valor del daño solicitado por dicha pérdida corresponda al valor de los cánones dejados de percibir. En este caso, no se puede confundir fuente de la obligación con valor del daño aun cuando al final del camino exista una sintonía entre ambas.

Así las cosas y de iniciarse un proceso ejecutivo por parte del arrendador en contra del arrendatario con el objetivo de cobrar los rubros dejados de cancelar, aquel no podrá incluir en sus pretensiones los daños causados durante los periodos ya mencionados por las razones ya expuestas. En este evento, deberá iniciar un proceso declarativo a fin de lograr el reconocimiento de tales perjuicios y posteriormente, sí acudir en proceso ejecutivo a hacer efectiva una obligación clara, expresa y exigible contenida en la sentencia.

Para evitar lo anterior y lograr el cobro de los cánones de arrendamiento como cánones y no como pérdida de la oportunidad, podría el abogado de la parte actora solicitar que el contrato no se dé por terminado hasta tanto no se haga efectiva la devolución del bien.

Finalmente, también sería posible solicitarle al juez que si bien dentro de la decisión objeto del proceso se decreta la restitución del inmueble, establezca en la sentencia que se seguirán causando cánones de arrendamiento hasta tanto el arrendatario retorne el bien ocupado. Solución justa y práctica, más no coherente con la teoría de la responsabilidad patrimonial.

En conclusión, se debe analizar cada daño causado a la luz de la fuente de la obligación del resarcimiento para lograr esclarecer de forma correcta cuál es la acción judicial a seguir y las herramientas jurídicas para sustentar las pretensiones. Más aun, cuando el fenómeno de la caducidad se encuentra amarrado a las distintas acciones contempladas en la ley.